Sahibi olduğunuz bir binayı veya bloğu, günümüzün popüler konaklama modeli olan Airbnb üzerinden kısa dönemli kiralayarak değerlendirmek oldukça kârlı bir yatırım stratejisidir. Örneğin; her blokta 7 daire olmak üzere toplam 14 daireden oluşan bir mülkünüz olduğunu varsayalım. Bu dairelerin tamamını 7464 Sayılı "Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması" hakkındaki kanun kapsamında işletmeye kalktığınızda, yasanın çok net ve keskin bir engeliyle karşılaşırsınız.
Kanunun %25 Sınırı ve Yasal Engel 7464 sayılı Kanunun 3. Maddesi 4. Fıkrası şu şekildedir:
"Aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısı, o binadaki toplam bağımsız bölüm sayısının yüzde yirmibeşini (%25) geçemez."
Bu maddeye göre, binanın tamamı size ait olsa dahi, yasa size sadece belirli sayıda daire için izin belgesi verecektir. Peki, bu sınıra takılmadan binadaki tüm daireleri yasal ve sorunsuz bir şekilde nasıl kiralayabilirsiniz?
Çözüm 1: "Konut" Statüsünden "Turizm Konaklama Tesisi" Statüsüne Geçiş Madem binanın tamamı size ait, yapılması gereken ilk ve en önemli hamle mülkün yasal niteliğini değiştirmektir. Binayı "Konut" statüsünden çıkarıp doğrudan "Turizm Konaklama Tesisi (Apart Otel veya Pansiyon)" statüsüne geçirmelisiniz. Hukuken yüksek nitelikli konut veya turizm tesisi modeline dönüştürülen bu binalarda (resepsiyon, ortak giriş, günlük temizlik gibi otel benzeri hizmetlerin sunulması şartıyla) %25 sınırına takılmadan tüm bağımsız bölümleri işletebilirsiniz.
Bu aşamada izlenecek adımlar:
- Belediyeden, itfaiye raporunu da kapsayan "İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatı" alınması.
- İl Kültür Turizm Müdürlüğü'nden "Turizm İşletmesi Belgesi" alınması.
Çözüm 2: Şirketleşme ve Alt Kiralama (TÜRSAB Etkisi) Bu faaliyeti ticari bir çerçevede (fatura kesme, vergi ödeme) yürütebilmeniz için bir şirket kurmanız şarttır. Ancak burada mülkiyet ve şirket türü ilişkisi hayatidir.
Eğer mülkler sizin değil de örneğin "annenizin" adına kayıtlıysa ve siz bu yerleri kiralayıp üçüncü kişilere Airbnb üzerinden kiralamak istiyorsanız, yasa gereği kiralanan bir konutun, kiracı tarafından turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır.
Bu engeli aşmanın yolu şirketinizin TÜRSAB A Grubu Seyahat Acentası belgesi almasıdır. Acenta belgeniz olduğunda, mülkü şirketinize kiralayıp şirket üzerinden tüm dünyaya yasal olarak fatura kesebilirsiniz. Önemli Not: TÜRSAB belgesi tek başına %25 engelini kaldırmaz, yalnızca alt kiralama (kiraladığını kiralama) yasağını istisna kapsamına sokar.
Mali Müşavirin Tavsiyesi: İşlem Sırasına Dikkat Edin Bu bilgiler ışığında; eğer henüz inşaat veya alım aşamasındaysanız, tapu alınmadan önce mutlaka mimari projede Turizm Konaklama Tesisi (apart, pansiyon, otel) cins tahsisi yapılmalıdır. Unutmayın ki, statü değişikliği, ruhsatlandırma ve projelendirme gibi mali olmayan süreçlerin kendilerine ait mimari ve yapı denetim maliyetleri bulunmaktadır. Bu teknik detaylar ve maliyetler için mutlaka bir mimar veya yapı denetim uzmanı ile eşgüdümlü çalışılmalıdır. Şirketleşme ve vergi planlaması aşamasında ise profesyonel mali müşavirlik desteği alarak sürecin en başından doğru kurgulanması, ileride doğabilecek ağır idari para cezalarının önüne geçecektir.